賃貸物件を安く借りる方法を考える
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CAPEXとOPEX

事業運営に「CAPEX」と「OPEX」という考えがあります。
簡単に言うと、CAPEX は設備投資に関するコストを指し、OPEX はリース料金や人件費等の運用維持費を指します。
部屋を借りる場面に当てはめると、CAPEX は契約時の初期費用に該当し、OPEX は毎月発生する賃料や管理費(共益費)になります。

 

<CAPEX>
・敷金礼金、仲介手数料
・火災保険、家賃保証
・その他初期費用

<OPEX>
・賃料、管理費(共益費)
・その他定期費用(町会費等)

 

CAPEX を削減する方法としては、フリーレントを利用する、付帯サービス(害虫駆除、鍵交換等)を外す、等があります。
また可能であれば、家賃保証会社を使わず連帯保証人を付けることが可能か担当営業に相談してみましょう。

 

OPEX を削減する方法は賃料の安い部屋を探すしかありませんが、閑散期は家賃が値下げされる可能性があるため、お盆や年末年始に物件を探すといいかもしれません。
その他、賃料の安い部屋を探すポイントとしては、最寄り駅が急行や快速の停車駅は避け、駅からも徒歩10分以上の物件を対象にしましょう。
新築や築浅の物件は避け、必要以上に広い物件は選ばないことも大切です。(引越の荷物はなるべく減らしましょう)

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初めから安い部屋

賃貸物件は賃料が安ければ初期費用も安くなるため、まずは賃料が安い物件を検討します。しかしながら築浅で綺麗な物件が高く、築年数の経過した物件が安いのは当たり前です。
ここでは「コスパ的に」賃料が安めに設定されているかをポイントに、どのような条件が可能かを見ていきたいと思います。

 

[立地条件]
駅から離れるほど賃料は安めに設定されますが、遠すぎても利便性が悪くなりコスパ的に劣ります。駅からの距離は徒歩15~20分以内が許容圏内と言われ、また徒歩10分を超えると賃料が下がりだす傾向があります。ここから、狙い目は徒歩15分前後の物件と言えるでしょう。
また、市や県をまたぐと家賃相場も大きく変わります。たった一駅ですが、最寄りの希望駅を赤羽から川口に変えただけで賃料が半分近く下がったケースもあります。
最寄り駅が快速や急行の停車駅の場合、やはり賃料は高くなるため、なるべく最寄り駅は各駅停車駅を選びましょう。

 

[物件条件]
新築や築浅物件は賃料の他、敷金や礼金も高めに設定されます。しかしただ古ければいいわけでもありません。

チェックポイントは築年数ではなく、「新耐震基準」に適合しているかどうかです。1981年6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」です。築40年程度の物件までが対象になるでしょう。

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初期費用が安い部屋

契約時にかかる費用としては、前払い賃料のほか、敷金や礼金、仲介手数料が挙げられます。
敷金礼金がゼロゼロ物件というものもありますが、敷金が無い場合は大抵クリーニング費用等の項目が設けられているはずなので確認して下さい。
仲介手数料が無い場合も注意が必要です。仲介手数料は不動産屋の儲けであるため、儲けが無ければ不動産屋はやっていけません。仲介手数料がゼロにするなら、不動産屋は別で儲けを確保する必要があります。
個人的には初期費用に仲介手数料ありと謳われている物件の方が安心できると思います。

 

初期費用を安くするには、フリーレントを利用するのがオススメです。フリーレントとは、一定期間居住することを条件に、住み始めの1~2ヶ月間、賃料発生を無くすることを言います。
初めからフリーレント対応と記載が無くても、大家さんに交渉することで応じてもらえる可能性はあるため担当営業に確認してみましょう。

 

もう一つの方法は、24時間サポートサービスや害虫駆除サービスといった付帯サービスを外す事です。後々のトラブル防止のため付帯サービスは外せないケースが多いですが、これらはあくまで入居者のためのサービスであるため、入居する本人が不要と言うことはできます。
また、火災保険を安いプランに変更することが可能な場合もあるので、こちらも担当営業に相談してみてください。

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長期戦で頑張る

すぐに引越しが必要でなければ、不動産屋の閑散期を狙う手もあります。引越しシーズンが過ぎても入居者が決まらなかった部屋は値下げされる可能性があるからです。
さらに長期戦を見据えましょう。入居者募集中の物件をウォッチングしていると、募集広告が長期間掲載され続けている物件が目に付くと思います。このような物件は交渉に応じてもらえる可能性が高く、フリーレント等も奮発してもらえるかもしれません。

 

「部屋を安く借りる」ことを目指すなら、引越しのタイミングだけで考える必要はありません。
今住んでいる部屋も、交渉次第で賃料値下げに応じてもらえる可能性があります。長期間トラブルを起こさず部屋を借りてくれる入居者は、大家さんからしても手放したくないはずです。
「この部屋が気に入っている」ことをアピールし、今後も末永く住み続けるだろうと信用されれば、賃料の値下げや管理費の免除等、便宜を図ってもらえるかもしれません。

 

参考までに申し上げますと、最大の裏ワザは値下げ交渉も必要ありません。それは「大家さんに直接借りる」ことです。
しかしながら、現実的には親が大家さんである等、かなり特殊なケースでないと難しいでしょうし、何らかのトラブルが発生した場合、血族同士で泥沼の争いになるかもしれません。不動産の扱いには注意は必要です。

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