退去時の原状回復義務について｜サニーハウスは退去時の手続きも親切対応

賃貸住宅では、賃借人は退去の際に、部屋を原状（入居前の状態）に回復して賃貸人（所有者）に返却する義務を負います。
2020年4月1日に施行された改正民法で、通常損耗や経年変化について賃借人は原状回復義務を負わないことが明記されました。
つまり、それ以前は慣習的に行われていた原状回復費用の負担範囲について、賃借人の原状回復義務は引渡し後に生じた損傷についてのみと法的に決められたのです。
では、どこまでが「通常損耗・経年変化」であり、どこまでが「損傷」にあたるのでしょうか。

「通常損耗・経年変化」は、通常考えられる範囲で部屋を使用した場合に生じると予想される劣化です。例えばクロスや畳の日焼け、家具の設置跡、テレビなどの大型電気製品が置かれた後部壁面に生じる黒ずみ等、が該当します。

なお、ペットがつけた柱のキズ等は、ペット可物件でも通常損耗・経年変化に当たらないとされます。
また、タバコのヤニによる汚れや臭いも、「通常考えられる範囲」に含まれません。タバコの汚れや臭いも原状回復義務の対象になるという判断であり、喫煙者に厳しい風潮が表れています。

賃貸借契約には「特約」を付けることが可能です。つまり通常損耗や経年変化について賃借人に原状回復義務を負わせる「特約」を付けることも可能という事です。

特約については改正民法に記載はないため、特約の内容が有効かどうかは過去判例等によって判断されます。
判断基準としては、特約の必要性があるか、暴利的な内容でないか、賃借人が特約内容について認識しているか、等が挙げられます。
説明をよく聞かずに契約を終えてしまうと、「認識有り」と判断される可能性があるため注意しましょう。

改正民法では敷金についても定義され、賃料などを担保する保証金的なものと定義されました。
そのため、原状回復費用などの債務が生じていなければ、賃貸人は賃借人に敷金を返還する義務があると改正民法で明文化されたのです。
※原状回復費用が生じても、敷金に満たない場合は当然、差し引いた敷金の残額が返還されます。

それ以前は敷金は戻って来ないものと説明する不動産業者もいましたが、改正民法下では違法です。現時点でそのような説明をする業者がいましたら、悪徳不動産とみなし、すぐに正直不動産（西川口の不動産会社サニ―ハウスなど）に乗り換えて下さい。

以下に、原状回復義務を負わない通常損耗と、原状回復義務を負う特別損耗の具体例を抜粋します。
将来的に判断が変わる可能性もありますが、いずれも現時点での見解として公に認知されている内容となるため、ご参考にして頂けますと幸いです。

[通常損耗]
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡
・壁等の画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
・設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

[特別損耗]
・冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）
・賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合）
・クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
・タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合）
・戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

前項では、通常損耗と特別損耗の例について記載しましたが、疑問に感じる点はありませんでしたか。

家具を設置して床をへこませた場合はＯＫだが、設置した冷蔵庫にサビが生じ床を汚した場合はＮＧというのは、どう思われますか？
画鋲やピンで壁に穴を開けるのはＯＫで、喫煙による汚れや臭いはＮＧというのは不思議に思いませんか？
また、機器の故障が寿命によるものかはどのように判断するのでしょうか？
雑草が生えるのは経年による自然現象ですが、この原状回復義務について賃借人に負わせ、建物の経年劣化による原状回復義務は不問なのには違和感を覚えませんか？

記載の具体例はいずれも過去判例を基に判断される内容となります。
判例詳細についての記載は省きますが、押さえておきたい考え方としては、請求される金額は物理的な程度（どれくらい破損しているか）で決まる一方、債務の対象になるかの判断は、賃借人の行動に依る部分が大きいことを覚えておきましょう。

最後に、国土交通省が公開している原状回復に関するガイドラインを掲載しますので、詳しく知りたい方はご参照ください。

◇原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

◇「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のＱ＆Ａ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html