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東京ルールとは「賃貸物件の退去時トラブルを防止するために、東京都が2004年に設けたガイドライン（賃貸住宅紛争防止条例）」のことです。
主な内容は、賃貸物件を借りる際の「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」に関するもので、不動産業者は借り受け予定者に下記の説明をする義務があります。

・退去時の原状回復の内容
・入居期間中の必要な修繕
・契約においての特約条項
・修繕及び維持管理等に関する連絡先

東京ルールは都の条例になりますが、現在では関東近郊を中心に、東京ルールに沿ったガイドライン説明を行う不動産会社が増えています。

経年劣化や通常の使用による消耗は、基本的に借主ではなく貸主の負担とするという取り決めです。
例えば以下のようなものが該当します。

・日当たりによる壁紙の自然な日焼け
・冷蔵庫やテレビ背面の電気焼け

ただし、故意や過失があったり、通常の使用の範囲を超えた原因がある場合は借主の負担となります。
以下のような、借主が注意していれば避けられたとみなされるものが該当します。

・引越し作業でのフローリングのひっかきキズ
・エアコンなどの水漏れを放置したことによる壁・床の腐食

借主・貸主双方の合意があれば特約を設けることも可能です。特約を設ける際には借主を保護する観点から、以下の要件を満たす必要があります。

・特約に合理的・客観的な理由がある
・借主が内容を認識している
・借主が特約による負担の意思表示をしている

なお、エアコンや給湯器など、生活に必要な設備は基本的に貸主負担になりますが、小規模修繕や消耗品の交換等は、特約を設けて借主負担で行えるようにすることも可能です。（蛍光灯や、水回りパッキンの交換等）

小規模修繕を借主負担で行うことは借主保護から外れるように見えますが、居住者自身が修繕を全く行えないとかえって生活に支障が起こることから、このような特約が可能となっています。

東京ルールは借主の立場を守る意味が強い取り決めですが、トラブルを避けるためには借主側も意識が必要です。

入居時に部屋や設備について確認し、目立つキズや破損個所があれば写真を撮るなど記録を残しておきましょう。

また入居中は、設備故障が発生した場合、特約がなければ勝手に修理をせず、貸主や管理会社に連絡を入れることが必要です。
※後から費用を請求しても対応してもらえない可能性があります。

退去の際に行われる部屋確認については、必ず立ち会うようにしましょう。

立ち会いは敷金精算の根拠となる重要なチェックのため、正確にチェックが行われているかを自分でも確認することが大切になります。

まとめると、東京ルールとは賃貸物件のトラブル予防のために設けられた東京都条例のことを言い、借主を保護する意味合いが強い内容です。

「退去時の原状回復」と「入居中の設備修繕」を中心とし、特約と併せて借主負担と貸主負担の範囲が細かく決められています。
トラブル予防に効果的ですが、借主自身も対策を行うことが必要とされます。

東京都以外でも使用する不動産会社が増えているため、不動産会社を選ぶ基準として意識すると良いでしょう。