いわゆる「事故物件」とはどのような物件なのか
心理的瑕疵や、告知義務等について

心理的瑕疵とは

不動産における「心理的瑕疵」とは、"実際の居住に支障は生じない"ものの、"心理的に嫌悪感を抱く事情"のあることをいいます。
具体的には、自殺や殺人により「室内で死亡者」が出た物件のことを指し、自然死の場合は通常、事故物件には含めません。

 

事故物件は告示義務が生じ、記録に残すために重要事項説明書に記載します。告知義務を怠った場合、賃借人や買主から損害賠償請求や契約解除を言われる場合もあります。

 

どこまでを「心理的瑕疵」と言うのでしょうか。実はそのラインは法律に明記されているわけではなく、判断が難しい場合は過去の判例を参考に個別に判断する必要があります。

 

勤務中の事故死や、室内で体調をくずし、病院に運ばれたのち死亡した場合は「心理的瑕疵」に当たらないと判断されます。
また、建物の屋上から飛び降り自殺についても告知義務は生じないといわれています。

怖い部屋

自然死の場合も

死亡から長期間発見されずに腐乱が進んでいたような場合は、不審死や変死の特徴を帯びてきます。過去の判例でも告知義務と対象と捉えられる場合が多いようです。
過去の判例を見ていくと、次のような事象が室内で発生した場合については、告知義務が必要と考えられます。

 

自殺
殺人
変死
焼死
その他

 

事故発生より一定期間経過した物件や、発生から入居者が変わったり転売があった場合は告知義務はなくなりますが、質問に対して、不動産会社が事実を隠ぺいするのは信義則に反します。
告知義務というのは、トラブルを未然に防ぐためのものなので、気になる噂を聞いた場合は担当営業さんに、物件について率直に訪ねてみましょう。

孤独死

家賃や価格は下がります

事故物件は多くの人が敬遠するため、周辺地域の家賃相場よりもかなり安く入居できる場合もあり、最近ではメディアに取り上げられる機会も増えています。
事故物件を専門に扱う不動産会社の専門サイトが開設され話題にもなりました。


考えてみれば、病院では過去に多くの方が亡くなっていますが、霊現象を恐れて入院を拒否する人の話は聞きません。
また、駅のホームや高齢者施設でも同様に、過去には誰かしらが亡くなっている場所のはずです。
人が暮らすエリアで誰かが亡くなることは当然なのです。


不動産本来の価値を考え、入居以前の出来事を「過去に起こった事実」として受け止めた場合、安い家賃で部屋を借りる選択として事故物件に目を向けることは非常に現実的な考えと言えるのではないでしょうか。

部屋
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